Commentaire du dimanche : les partisans du contrôle des loyers vont réessayer

Par David M. Greenwald
Rédacteur en chef

Sacramento, Californie – Un cabinet d’avocats de Santa Monica a soumis fin décembre une pétition potentielle à diffuser, « Loi sur la justice pour les locataires ». La loi radicale écrirait dans la constitution de l’État: « L’État ne peut limiter le droit d’une ville, d’un comté ou d’une ville et d’un comté à maintenir, promulguer ou étendre le contrôle des loyers résidentiels. »

Peut-être plus particulièrement, cela annulerait complètement la loi de 1995 sur le logement Costa-Hawkins, qui limite considérablement la capacité des communautés locales à imposer un contrôle des loyers.

Déjà, appartements et propriétaires tirent la sonnette d’alarme.

Par exemple, la California Apartment Association a lancé une alerte vendredi : « Un contrôle extrême des loyers et des militants anti-logement prévoient à nouveau une initiative électorale à l’échelle de l’État pour abattre le Costa-Hawkins Rental Housing Act, la loi de protection des propriétaires la plus importante de Californie.

La Southern California Rental Housing Association a averti : « Le libellé proposé abrogerait certaines protections des fournisseurs de logements locatifs en vertu de la loi Costa-Hawkins et annulerait la capacité de l’État à anticiper le contrôle local des loyers.

Ils notent: «La loi sur le logement locatif Costa-Hawkins, promulguée en 1995, exempte certains types de logements locatifs résidentiels des ordonnances de contrôle des loyers et permet aux fournisseurs de logements de réinitialiser le taux de location des logements locatifs à loyer contrôlé lorsqu’ils deviennent vacants ou lorsque le dernier Le locataire à loyer contrôlé ne réside plus dans l’unité.

Malgré la crise prolongée du logement et la flambée des taux de location, les électeurs californiens ont été réticents à abroger Costa-Hawkins, qui, bien qu’il n’édicterait pas directement le contrôle des loyers, permettrait aux communautés locales de décider.

Un article du LA Times de novembre 2020, à la suite de l’échec du deuxième effort de contrôle des loyers lors de cycles électoraux successifs, notait : « Dans l’un des États les plus libéraux du pays, les électeurs californiens ont eu à deux reprises l’occasion d’étendre le contrôle des loyers à l’ensemble de l’État. au milieu d’une crise historique de l’abordabilité du logement.

La Prop 21 en 2020 et la Prop 10 en 2018 ont échoué par de larges marges.

« Assurer la protection des locataires a toujours été une chose incroyablement difficile à réaliser dans la politique californienne », a déclaré le membre de l’Assemblée David Chiu, aujourd’hui procureur de la ville de San Francisco.

Pourquoi le contrôle des loyers a-t-il échoué dans ce que certains considèrent comme une Californie progressiste ?

D’une part, je dirais que la Californie n’est pas aussi progressiste que sa réputation. Alors que les électeurs dans l’ensemble s’opposeront à des candidats de droite comme Trump par des marges énormes, il n’a pas réussi à abroger la peine de mort, les interdictions d’action positive et d’autres législations progressistes au cours des dix dernières années.

De plus, la circonscription de gauche est divisée sur ces questions.

Par exemple, « les politiciens démocrates et les groupes d’intérêt traditionnellement de gauche tels que les syndicats sont divisés sur la question ».

De plus, les électeurs de base ont souvent des loyautés partagées avec de nombreuses classes moyennes supérieures, autrement libérales, les électeurs étant également propriétaires et propriétaires, qui bénéficient de la loi actuelle.

Nous constatons un problème similaire alors que nous tentons de résoudre la crise globale du logement – de nombreuses communautés locales et villes bénéficient du statu quo – surtout si elles sont déjà propriétaires d’une maison et d’une propriété plutôt que locataires.

Le LA Times en 2020 a noté que le gouverneur Newsom, un fervent partisan du logement, ne soutenait aucune des initiatives de contrôle des loyers, « soutenant cette année que la proposition 21 nuirait à l’offre de logements abordables et nuirait aux protections déjà disponibles pour les locataires ».

Le Times a également noté que, alors que la plupart des habitants de l’État soutiennent l’idée du contrôle des loyers et la préfèrent à d’autres moyens de résoudre les problèmes de logement, « une fois que des mesures réelles ont été inscrites sur le bulletin de vote, le soutien a rapidement chuté ».

Une partie de cela est due aux sommes démesurées dépensées par l’opposition. Mais aussi le fait que les mesures supprimaient simplement les restrictions à la mise en place du contrôle des loyers signifiait que les électeurs ne votaient pas directement sur le contrôle des loyers.

Le Times a souligné que «la distinction entre les électeurs approuvant le contrôle des loyers et les électeurs donnant à leurs conseils municipaux la possibilité d’adopter le contrôle des loyers a permis aux opposants aux initiatives de capitaliser sur l’incertitude quant à ce que les initiatives ont réellement fait. Les partisans de l’initiative ont déclaré que certains électeurs leur avaient dit qu’ils pensaient que voter contre les mesures signifiait qu’ils soutenaient le contrôle des loyers.

Pour les électeurs comme moi, j’ai généralement voté pour des mesures de contrôle des loyers, mais je suis un peu sceptique quant au fait qu’elles soient vraiment la réponse. En fin de compte, dans les communautés qui les adoptent, cela pourrait ralentir l’augmentation des coûts de location dans certaines circonstances.

Mais en fin de compte, je crois que le coût est dû au marché et à la rareté sur le marché. Et que la réponse à long terme est de fournir une offre suffisante de logements locatifs pour répondre aux besoins du marché.

Dans des endroits comme Davis, le contrôle des loyers serait pratiquement inutile car le roulement des étudiants qui déménagent d’année en année permettrait aux locataires d’augmenter les tarifs pendant le roulement.

Entre-temps, bon nombre des protections offertes par le contrôle des loyers peuvent être réalisées par d’autres moyens. Par exemple, en 2019, le gouverneur Newsom a signé une mesure qui plafonne les augmentations annuelles de loyer à 5 % plus l’inflation. Cependant, cela ne concerne que les logements de plus de 15 ans.

C’était un effort pour éliminer les hausses de loyer massives qui ont forcé les gens à quitter leur logement, mais cela permet toujours aux loyers d’augmenter beaucoup plus rapidement que les revenus.

En fin de compte, je vois le contrôle des loyers comme un outil, mais c’est plus un pansement qu’une solution. Nous avons besoin de plus de logements pour les locataires — point final.